Программу льготной ипотеки продлят до 1 июля 2022 года. Однако правила немного изменятся. Ставку повысят, а максимальную сумму кредита, наоборот, понизят. Тем временем цены на недвижимость продолжают бить рекорды. Раздуется ли пузырь на рынке.

Пошла на продление

Владимир Путин предложил продлить льготную ипотеку, но на других условиях. «А именно: установим ставку в размере семи процентов, предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов: в три миллиона рублей», — сказал он на Петербургском международном экономическом форуме.

Сейчас кредит на новостройку можно взять под шесть с половиной процентов. На деле — еще меньше. На конец мая средневзвешенная ставка — 5,6. Таким образом, банки увеличивают долю на рынке и максимально используют бюджетные деньги — ведь каждый получил на это определенную сумму.

В предыдущие годы и десять процентов считались хорошим вариантом. Неудивительно, что нынешние кредиты расхватали как горячие пирожки. Подняться до семи придется из-за ключевой ставки, которая двинулась вверх. Но все же это ниже рынка.

Анализ показал, что 90 процентов жилищных кредитов — примерно на три миллиона рублей, отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство. В правительстве решили, что это оптимально для всех регионов. «Поддержка ипотеки — дорогое мероприятие», — уточнил вице-премьер. Из казны выделили 1,85 триллиона рублей. Это около 620 тысяч кредитов. Использовали уже 85 процентов.

Каждая пятая ипотека в стране — в рамках программы. На первичном рынке — свыше 80 процентов. Уменьшение максимальной суммы кредита охладит ажиотаж, считают эксперты.

По оценке аналитического центра ЦИАН, под обновленные условия программы попадет только пятая часть новостроек в крупных городах.

А для Москвы это равносильно отмене программы. В столице три миллиона — это ни о чем. Здесь практически не осталось новостроек с ценами ниже двухсот тысяч за квадратный метр.

Пока для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимит — 12 миллионов. Для остальных регионов — шесть.

Пузырь на ипотечном рынке: быть или не быть

Льготную ипотеку ввели до 1 июля 2021-го. Вице-премьер Марат Хуснуллин и Минстрой выступили за продление — рынок новостроек в этом нуждается. Однако председатель ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно призывала заканчивать с дешевыми жилищными кредитами.

ЦБ указывал на возникшие риски. Субсидирование ипотеки негативно влияет на стоимость жилья и его доступность для потребителей. В некоторых регионах подорожание недвижимости нивелировало ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки, заявила глава регулятора.

«С одной стороны — люди обзаводятся крышей над головой. С другой — растут цены до исторических максимумов. Россия бьет рекорды по скорости подорожания жилья», — отмечает Оксана Савчина, доцент экономического факультета РУДН.

По данным международной консалтинговой группы KnightFrank, Россия вышла на девятое место по темпу роста цен на недвижимость.

Лидирует Турция — 32 процента за год. В топ-3 — Новая Зеландия и Люксембург.

В первом квартале жилье на первичном рынке подорожало в России на 11 процентов. Увеличение спроса обеспечила как раз госпрограмма поддержки ипотеки.

Причем часть покупателей переходит на вторичку, и там тоже цены поднимаются. Стоит учесть, что на ситуацию с новостройками влияет, к примеру, удорожание строительных материалов. Есть и другие факторы.

Поэтому Эльвира Набиуллина предупреждала о возможности пузыря на рынке. Правительства нескольких стран уже принимают меры. Так, в Китае, Новой Зеландии и Ирландии ужесточают правила кредитования, повышают сборы за многократные покупки. В КНР также планируют ввести национальный налог на недвижимость.

Как отмечают аналитики, продление льготной ипотеки до 1 июля 2022-го не особо повлияет на цены. Условия такие, что дальнейший разгон фактически невозможен.

«Основные рынки для девелоперов — Москва и Санкт-Петербург. В этих регионах, как и в Сочи, кредит в три миллиона неактуален. Таких цен на новостройки фактически нет. Это что-то из начала 2010-х. Поэтому рынок будет постепенно охлаждаться», — говорит Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.

Скажется и период отпусков. Возможно, пик уже позади, предполагает Юлия Власова, доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Г. В. Плеханова. Она ожидает подорожания загородной недвижимости. Банки дают льготные кредиты и на покупку дома.

Кроме того, повысят ключевую ставку. В итоге на вторичке проценты поднимутся до десяти, а на первичном рынке — как минимум до восьми, даже с учетом совместных акций застройщиков и банков.

«Цены остановятся и в перспективе пойдут вниз. Повлияют и падение реальных доходов населения, и приближающийся новый виток мирового финансового кризиса. К тому же на рынок постепенно выходят собственники, переоценившие собственные возможности, которые не могут обслуживать кредит», — указывает Власова.

Скорее всего, недвижимость на вторичном рынке подешевеет на три-пять процентов в течение года. На первичном — просто перестанет дорожать.